Die Zinswende macht den Immobilienkauf 2026 deutlich teurer. (Foto: Magnific.com, sirastock)
Berlin/Lübeck – Die Suche nach dem Eigenheim gleicht in diesen Tagen einem Ritt auf der Rasierklinge. Globale Krisenherde, allen voran der Konflikt im Nahen Osten, schicken Schockwellen. Die Zinswende ist da, und wer auf rasche Linderung gehofft hat, wird vom Kapitalmarkt bitter enttäuscht. Doch wie lange hält dieser Gegenwind für Immobilienkäufer noch an?
Die Kreditkosten haben sich auf einem deutlich erhöhten Niveau stabilisiert. Bei 10-jährigen Darlehen ruft der Vermittler Dr. Klein derzeit einen Topzins von 4,11 Prozent effektiv auf. Interhyp meldet aktuell bei Bauzinsen für 10-jährige Kredite einen Schnitt von rund 4,42 Prozent.
Seit März 2026 sind die Bauzinsen um etwa 0,8 Prozentpunkte gestiegen, im September erreichten sie ein neues Jahreshoch. Im historischen Vergleich entspricht das aktuelle Zinsniveau in etwa dem Stand vom Frühjahr 2011.
Die Kurve zeigt nach einer kurzen Atempause im Sommer eine Dynamik nach oben. Treibende Faktoren sind die anhaltende Unsicherheit durch den Krieg im Iran, explodierende Energiekosten und hohe Haushaltsdefizite in vielen Staaten des Euroraums. Dies führt zu einer steigenden Kapitalnachfrage, was den Aufwärtsdruck bei den Renditen weiter befeuert.
Refinanzierungswelle: Herausforderung bei der Baufinanzierung
Die Banken reagieren zunehmend alarmiert auf das restriktive Umfeld. Laut der aktuellen Befragung von EY-Parthenon unter 90 immobilienfinanzierenden Kreditinstituten erreicht die Welle anstehender Refinanzierungen am Immobilienmarkt ihren Höhepunkt: Rund ein Viertel der Finanzierungen ist in den kommenden 2 Jahren fällig.
Mehr als 40 Prozent der befragten Finanzierer gaben an, in Einzelfällen keine tragfähige Finanzierungslösung mehr gefunden zu haben. Die gängige Praxis der einfachen Vertragsverlängerung erodiert und entwickelt sich angesichts sinkender Immobilienwerte und steigender Finanzierungskosten selbst zum Belastungsfaktor für den Markt.
Im 3. Quartal 2026 zeigen sich die Angebotspreise laut ImmoScout24 bundesweit dennoch robust: Bestandswohnungen verteuern sich leicht um 0,3 Prozent, Häuser um 0,5 Prozent. Bei Neubauten klettern die Preise für Wohnungen um 0,7 Prozent und für Häuser um 0,6 Prozent.
Immobilienmarkt in den Großstädten – Preisniveau und Nachfrage
In den Metropolen weichen Interessenten jedoch zunehmend auf den Mietmarkt aus: Dort liegt die Kaufnachfrage 9 Prozent unter dem Niveau des Vorquartals. Bundesweit gingen die Kaufanfragen zwischen Mai und September im Schnitt um 7 Prozent zurück, während die Mietanfragen um 12 Prozent stiegen.
In großen Städten kippt der Preistrend teilweise sogar ins Negative. Laut ImmoScout24 sanken die Angebotspreise für Bestandswohnungen im 3. Quartal in Berlin und Hamburg um jeweils 1,5 Prozent, in Frankfurt am Main um 1,0 Prozent.
Immowelt misst bei Bestandswohnungen dagegen weiter Zuwächse (Hamburg und Frankfurt je plus 1,2 Prozent), sieht aber Rückgänge bei Häusern in Berlin und Frankfurt. Insgesamt steigen die Kaufpreise laut Immowelt langsamer (je plus 0,7 Prozent bei Wohnungen und Häusern), und die Nachfrage verschiebt sich zunehmend vom Kauf zur Miete.
Prognose des Interhyp-Expertenpanels
Das Interhyp-Bankenpanel ist sich für die kommenden 1 bis 2 Monate weitgehend einig. 80 Prozent der befragten Experten rechnen mit gleichbleibenden Bauzinsen, während 20 Prozent fallende Konditionen erwarten. Einen kurzfristigen Anstieg erwartet derzeit niemand. Mittelfristig gehen rund 60 Prozent der Institute von sinkenden Bauzinsen aus, 40 Prozent von einem weiteren Anstieg.
Ingo Foitzik, Vertriebsvorstand der Interhyp Gruppe, ordnet die Situation so ein: „Solange sich die Lage rund um den Iran-Konflikt nicht beruhigt, ist nicht mit einem substanziellen Rückgang bei den Bauzinsen zu rechnen.“ Kaufinteressierte sollten deshalb mit dem aktuellen Niveau kalkulieren. Zinsen seien ein wichtiger Bestandteil einer Finanzierung, aber eben nur einer. Auch die gewählte Tilgungsrate oder die Zinsbindungsdauer hätten einen massiven Einfluss auf die monatliche Rate.
Der Kurs der Notenbank – die Entwicklung der Renditen
Die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen angesichts der gestiegenen Teuerung um 0,25 Prozentpunkte angehoben. Der Hauptrefinanzierungssatz liegt nun bei 2,65 Prozent, der Einlagensatz bei 2,50 Prozent. Die Währungshüter reagieren damit auf den massiven Inflationsdruck durch gestiegene Ölpreise, was sich auch in den hohen Bauzinsniveaus widerspiegelt.
Die Rendite der 10-jährigen deutschen Bundesanleihe gilt als Taktgeber für die Bauzinsen, da Banken ihre Immobilienkredite häufig über Pfandbriefe refinanzieren. Aktuell notiert die Rendite bei 3,382 Prozent. Sie stand zuletzt durch Inflationsrisiken und steigende Staatsverschuldung unter Aufwärtsdruck und markierte Niveaus, die seit langem nicht mehr erreicht wurden.
Disclaimer:
Keine Anlageberatung. Kein Aufruf zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren.
Der Beitrag Bauzinsen aktuell: Zinskrise bremst Immobilienmarkt 2026 aus erschien zuerst auf ftd.de.
