Ranking Immobilienpreise: Die 10 teuersten Metropolen beim Wohnungskauf im Vergleich

Eine Bestandswohnung mit 75 Quadratmetern kostet im Münchner Modell 605.850 Euro. Unter den 15 Großstädten des Immowelt-Preiskompasses ist das der höchste Wert. Die 10 teuersten reichen bis Dresden mit 220.950 Euro. Kaufnebenkosten kommen jeweils hinzu.

Platz 1 bezeichnet den höchsten Angebotspreis je Quadratmeter und damit die größte Kaufpreisbelastung im Vergleich. Verglichen werden Wohnungen mit 3 Zimmern im 1. Stock, Baujahr in den 1990er-Jahren. Der jüngste Bericht weist die Preise zum 1. Juli 2026 aus. Es sind standardisierte Angebotspreise, keine abgeschlossenen Kaufverträge. Die Liste umfasst 10 aus 15 untersuchten Metropolen und kein vollständiges Deutschland-Ranking.

Rang	Name	Kaufpreis im Bestand
1	München	8.078 Euro je Quadratmeter
2	Hamburg	6.014 Euro je Quadratmeter
3	Frankfurt am Main	5.564 Euro je Quadratmeter
4	Berlin	4.981 Euro je Quadratmeter
5	Köln	4.945 Euro je Quadratmeter
6	Düsseldorf	4.435 Euro je Quadratmeter
7	Stuttgart	4.310 Euro je Quadratmeter
8	Nürnberg	3.688 Euro je Quadratmeter
9	Hannover	3.564 Euro je Quadratmeter
10	Dresden	2.946 Euro je Quadratmeter

Die 10 höchsten Bestandswohnungspreise unter 15 Metropolen zum 1. Juli 2026

Platz 10: Dresden – Weiterverkauf prägt den Wohnungsmarkt

• Kaufpreis im Bestand: 2.946 Euro je Quadratmeter
• Kaufpreis für 75 Quadratmeter: 220.950 Euro
• Veränderung im 2. Quartal: plus 1,6 Prozent

Dresden liegt mit 2.946 Euro je Quadratmeter auf dem 10. Platz. Die 75-Quadratmeter-Wohnung kostet im Modell 220.950 Euro. Der Wert stieg im Quartal um 1,6 Prozent. Günstiger als Dresden waren in der vollständigen Auswertung Bremen, Essen, Leipzig, Dortmund und Duisburg; sie gehören deshalb nicht zu dieser Liste der 10 teuersten Märkte.

Aktuelle Vertragszahlen zeigen die Bedeutung des Bestands. Der Dresdner Grundstücksmarkt-Halbjahresbericht 2026, veröffentlicht am 31. August, erfasst 1.814 Verkäufe von Wohnungseigentum im 1. Halbjahr. Davon waren 1.362 Weiterverkäufe und 244 Erstverkäufe im Neubau und 208 Erstverkäufe nach Umwandlung. Rund 75 Prozent entfielen somit auf bereits gehandeltes Wohnungseigentum.

Platz 9: Hannover – Preise steigen trotz langsamerem Zuzug

• Kaufpreis im Bestand: 3.564 Euro je Quadratmeter
• Kaufpreis für 75 Quadratmeter: 267.300 Euro
• Veränderung im 2. Quartal: plus 3,4 Prozent

Hannover liegt bei 3.564 Euro je Quadratmeter; 75 Quadratmeter kosten rechnerisch 267.300 Euro. Mit einem Quartalsplus von 3,4 Prozent steigt der Modellpreis kräftiger als in den übrigen 9 Städten dieser Top 10. Im vollständigen 15-Städte-Vergleich war nur Dortmund mit 4,0 Prozent dynamischer.

Die Bevölkerungsbilanz der Landeshauptstadt beschreibt einen Wohnungsmarkt mit weiterem Zuzug, aber abnehmender Dynamik. Ende 2025 lag die Einwohnerzahl laut Melderegister um 716 Personen über dem Vorjahreswert. Wanderungsgewinne stammen vor allem von jungen Erwachsenen, häufig wegen Studium, Ausbildung oder erster Berufstätigkeit.

Familien ziehen dagegen häufiger ins Umland. Das bedeutet unterschiedliche Anforderungen an den Wohnraum: Ausbildungsnahe Wohnungen und familiengeeignete Objekte bedienen andere Bedürfnisse. Die Stadt beschreibt die Wohnungsmarktlage als angespannt.

Platz 8: Nürnberg – Große Preisspanne bei einzelnen Objekten

• Kaufpreis im Bestand: 3.688 Euro je Quadratmeter
• Kaufpreis für 75 Quadratmeter: 276.600 Euro
• Veränderung im 2. Quartal: plus 0,7 Prozent

In Nürnberg kostet die Bestandsreferenz 3.688 Euro je Quadratmeter, also 276.600 Euro für 75 Quadratmeter. Das Quartalsplus beträgt 0,7 Prozent. Zum Vorjahresstichtag stieg der Preis um 5,1 Prozent.

Wie breit einzelne Kaufpreise streuen, zeigt die städtische Übersicht zum Immobilienmarkt. Sie nennt für Bestandswohnungen im Jahr 2025 eine Spanne von 1.800 bis 6.800 Euro je Quadratmeter.

Insgesamt wurden 2025 in Nürnberg 5.621 Immobilientransaktionen verzeichnet, nach 4.666 im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg von rund 2,3 auf 2,4 Milliarden Euro. Bei den verkauften Neubauwohnungen fielen zudem viele 1-Zimmer-Appartements auf. Das unterscheidet dieses Verkaufssegment von der 3-Zimmer-Referenz des Rankings.

Platz 7: Stuttgart – Stärkster Rückgang unter 15 Großstädten

• Kaufpreis im Bestand: 4310 Euro je Quadratmeter
• Kaufpreis für 75 Quadratmeter: 323250 Euro
• Veränderung im 2. Quartal: minus 1,3 Prozent

Stuttgart kommt auf 4.310 Euro je Quadratmeter. Die Bestandsreferenz kostet rechnerisch 323.250 Euro. Zugleich verzeichnet die Stadt mit minus 1,3 Prozent den stärksten Quartalsrückgang unter sämtlichen 15 untersuchten Großstädten. Auch zum Vorjahresstichtag lag der Preis 1,3 Prozent niedriger. Stuttgart verbindet damit ein vergleichsweise hohes Preisniveau mit einer rückläufigen Entwicklung.

Im Wohnungsbau spielen vorhandene Gebäude eine erhebliche Rolle. Die Stadt Stuttgart meldet für 2025 insgesamt 661 fertiggestellte Wohnungen. Davon entstanden 363 in Neubauten und 298 durch Um- und Ausbauten. Rund 45 Prozent der zusätzlichen Wohnungen kamen somit aus Bestandsmaßnahmen. Eine neu gezählte Wohnung muss nicht in einem neu errichteten Haus liegen.

Der Ausbau des Angebots benötigt außerdem Zeit. Bei Wohngebäuden verlängerte sich die durchschnittliche Bauzeit von 23 Monaten im Jahr 2020 auf 29 Monate 2025.

Platz 6: Düsseldorf – Baualter unterscheidet die Teilmärkte

• Kaufpreis im Bestand: 4.435 Euro je Quadratmeter
• Kaufpreis für 75 Quadratmeter: 332.625 Euro
• Veränderung im 2. Quartal: plus 1,8 Prozent

4.435 Euro je Quadratmeter ergeben in Düsseldorf einen Modellpreis von 332.625 Euro für 75 Quadratmeter. Im Quartalsvergleich legte die Bestandswohnung um 1,8 Prozent zu. Auf Jahressicht beträgt die Zunahme 4,6 Prozent.

Einen weiteren Blick auf den Markt eröffnet der örtliche Gutachterausschuss. Er erfasst tatsächlich abgeschlossene Verkäufe und meldet für 2025 rund 4.700 Immobilienkaufverträge. Das waren etwa 15 Prozent mehr als 2024. Der Geldumsatz stieg ebenfalls um etwa 15 Prozent auf rund 3,9 Milliarden Euro.

Bei Eigentumswohnungen verlief die Entwicklung je nach Baualter unterschiedlich. Vor dem Zweiten Weltkrieg errichtete Objekte verbilligten sich um 2,3 Prozent; spätere Baujahre verteuerten sich um 1,1 Prozent. Neue Wohnungen blieben preisstabil. Die Jahresbilanz umfasst somit unterschiedliche Teilmärkte. Der jüngere Angebotsvergleich nutzt dagegen durchgehend eine Wohnung aus den 1990er-Jahren, damit das Baualter die Städtefolge nicht verzerrt.

Platz 5: Köln – Fertigstellungen und Genehmigungen trennen sich

• Kaufpreis im Bestand: 4.945 Euro je Quadratmeter
• Kaufpreis für 75 Quadratmeter: 370.875 Euro
• Veränderung im 2. Quartal: plus 0,6 Prozent

Köln erreicht 4.945 Euro je Quadratmeter oder rechnerisch 370.875 Euro für die Referenzwohnung. Die Bestandswohnung verteuerte sich im 2. Quartal um 0,6 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresstichtag beträgt das Plus 5,7 Prozent; der jüngste Quartalsanstieg war damit deutlich kleiner als die Veränderung über das ganze Jahr.

Die Kölner Wohnungsbaustatistik für 2025 zeigt zugleich mehr abgeschlossene Bauvorhaben: 4.623 Wohnungen wurden fertiggestellt, nach 1.819 im Jahr 2024. Die Zahl neu genehmigter Wohnungen sank dagegen von 2.931 auf 2.323.

Auch der Bauüberhang, also genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen, schrumpfte von 10.308 auf 7.821. Fertigstellungen und neue Genehmigungen liefen in unterschiedliche Richtungen. Aus den vielen Fertigstellungen allein lässt sich deshalb keine fortlaufende Ausweitung des Angebots ableiten.

Platz 4: Berlin – Weniger zusätzliche Wohnungen

• Kaufpreis im Bestand: 4.981 Euro je Quadratmeter
• Kaufpreis für 75 Quadratmeter: 373.575 Euro
• Veränderung im 2. Quartal: plus 2,0 Prozent

Berlins Bestandswohnung kostet im Modell 4.981 Euro je Quadratmeter und damit 373.575 Euro für 75 Quadratmeter. Der Wert stieg im 2. Quartal um 2,0 Prozent.

Gleichzeitig ging die Bautätigkeit zuvor zurück. Die korrigierte Bilanz des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg nennt für 2025 insgesamt 11.027 fertiggestellte Wohnungen nach 15.362 im Vorjahr. Davon entstanden 9.524 in Neubauten und 1.503 durch Maßnahmen an vorhandenen Gebäuden. Besonders viele Fertigstellungen entfielen auf Treptow-Köpenick, Pankow und Lichtenberg.

Platz 3: Frankfurt am Main – Neue Wohnungen entstehen konzentriert

• Kaufpreis im Bestand: 5.564 Euro je Quadratmeter
• Kaufpreis für 75 Quadratmeter: 417.300 Euro
• Veränderung im 2. Quartal: plus 2,2 Prozent

Bei 5.564 Euro je Quadratmeter erreicht Frankfurts Bestandswohnung einen rechnerischen Kaufpreis von 417.300 Euro. Im 2. Quartal stieg der Modellpreis um 2,2 Prozent. Auf Jahressicht lag er 5,0 Prozent höher. Eine ältere Wohnung war damit sowohl gegenüber dem vorherigen Quartal als auch gegenüber dem Vorjahresstichtag teurer.

Das neu entstehende Angebot verteilt sich ungleich im Stadtgebiet. Die Frankfurter Bautätigkeitsauswertung für 2025 nennt 1.073 fertiggestellte Wohnungen in Bockenheim, 916 im Gallus und 423 im Ostend. Größere Bauprojekte konzentrierten sich auf diese Entwicklungsgebiete.

Unter den Wohnungen in neuen Gebäuden hatten 66,2 Prozent 2 oder 3 Zimmer. Die Referenz mit 3 Zimmern trifft somit auf eine stark vertretene Größenklasse im Neubau. Zugleich stiegen die genehmigten Wohnungen 2025 auf 3.298, ein Plus von 29,8 Prozent.

Platz 2: Hamburg – Hoher Kapitalbedarf für Bestandswohnungen

• Kaufpreis im Bestand: 6.014 Euro je Quadratmeter
• Kaufpreis für 75 Quadratmeter: 451.050 Euro
• Veränderung im 2. Quartal: 1,3 Prozent

Hamburg liegt mit 6.014 Euro je Quadratmeter auf Rang 2. Die 75-Quadratmeter-Referenz kostet rechnerisch 451.050 Euro. Während die Münchner Preise im Quartal leicht nachgaben, erhöhte sich der Hamburger Wert um 1,3 Prozent. Damit bleibt der Kauf einer gleich großen Bestandswohnung deutlich unter dem Münchner Kapitalbedarf.

Eine Alternative zum Bestand entsteht überwiegend im Geschosswohnungsbau. Das Statistikamt Nord meldet für 2025 insgesamt 5.976 fertiggestellte Wohnungen. In neuen Mehrfamilienhäusern entstanden 4.904 Wohnungen; das waren 87,2 Prozent der Wohnungen in neuen Wohngebäuden.

Die durchschnittliche Neubauwohnung maß 73,1 Quadratmeter nach 67,3 im Vorjahr. Ihre Fläche lag damit nahe an der 75-Quadratmeter-Referenz dieses Bestandsvergleichs. Unter den gesamten Fertigstellungen waren 1.554 Eigentumswohnungen.

Platz 1: München – Hoher Kaufpreis trotz leichtem Rückgang

• Kaufpreis im Bestand: 8.078 Euro je Quadratmeter
• Kaufpreis für 75 Quadratmeter: 605.850 Euro
• Veränderung im 2. Quartal: minus 0,2 Prozent

8.078 Euro je Quadratmeter kostet die Münchner Bestandswohnung im Modell. Für 75 Quadratmeter ergibt das 605.850 Euro, noch vor Kaufnebenkosten. Der höchste Preis der 15 untersuchten Großstädte bleibt also teuer, obwohl er im 2. Quartal um 0,2 Prozent zurückging. Ein leichter Rückgang ändert wenig am benötigten Kapital: Schon der reine Kaufpreis überschreitet 600.000 Euro.

Zusätzlicher Wohnungsbau vergrößert zudem nicht automatisch das Kaufangebot. Im Quartier Neufreimann auf dem Gelände der ehemaligen Bayernkaserne entstehen laut Stadt ausschließlich Mietwohnungen. Die ersten 250 Wohnungen wurden im April 2025 bezogen. Münchner Wohnen schafft dort Wohnraum für rund 6.000 Menschen; Genossenschaften und Konzepte für Mietwohnungsbau ergänzen das Quartier. Ein großes Baugebiet kann somit den Mietmarkt erweitern, ohne dieselbe Menge an Eigentumswohnungen zum Verkauf bereitzustellen.

Zum Kaufbudget kommt die Finanzierung. Zuletzt gestiegene Zinsen belasten den Wohnungskauf zusätzlich. Bei der Bestandswohnung können außerdem Modernisierungskosten hinzukommen.

 

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