Was passiert mit den Bauzinsen in 2025? (Bild: novila misastra, Unsplash)
Die Bauzinsen in Deutschland haben sich Mitte Juni 2025 auf einem stabilen Niveau eingependelt.
Für zehnjährige Darlehen mit 80 % Beleihung zahlst Du derzeit zwischen 3,5 und 3,7 Prozent pro Jahr. Je nach Anbieter und Eigenkapitalquote kann es etwas günstiger oder eben auch teurer werden – im Schnitt bewegt sich der Markt aktuell zwischen 3,5 und 4,1 %, je nach Laufzeit und Bonität.
Was mir auffällt: Im Vergleich zum Frühjahr 2024 ist das sogar ein leichter Rückgang. Damals lagen die Spitzen bei rund 4,2 %. Trotzdem sind das keine Tiefstzinsen – sondern eher ein neues Normal, wie viele Experten es nennen. Wer noch immer auf eine Rückkehr zu 1,x-Prozent-Zinsen hofft, sollte die Erwartungen langsam neu justieren.
Kurzfristiger Ausblick: Seitwärts mit Ausschlägen
In den nächsten 1–2 Monaten rechnen die meisten Marktbeobachter mit einer Seitwärtsbewegung.
Der sogenannte Expertenrat von Dr. Klein erwartet Topzinsen für zehnjährige Finanzierungen im Bereich von 3,25 bis 3,5 %. Klingt erstmal gut – aber: diese Spanne ist eng. Und innerhalb dieses Rahmens sind kurzfristige Ausschläge nach oben oder unten jederzeit möglich.
Das heißt: Auch wenn sich der Zins im Großen und Ganzen nicht stark verändert, kann es von Woche zu Woche spürbare Unterschiede geben – abhängig von Nachrichtenlage, Marktstimmung, geopolitischen Risiken.
EZB-Zinsentscheidungen: Wirkung auf Bauzinsen bleibt begrenzt
Am 5. Juni 2025 hat die Europäische Zentralbank (EZB) erneut den Leitzins gesenkt – von 2,25 % auf jetzt 2,0 %.
Es war bereits die achte Senkung in Folge. Und trotzdem: Bei den Bauzinsen kam davon kaum etwas an.
Der Grund ist bekannt – und bleibt auch gültig: Bauzinsen hängen nicht direkt am EZB-Leitzins, sondern vor allem an den langfristigen Kapitalmarktzinsen, insbesondere an den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen. Die lagen zuletzt bei etwa 2,6 % – also relativ stabil.
Eine Entlastung durch weitere Leitzinssenkungen ist also möglich, aber keinesfalls garantiert.
Was beeinflusst die Bauzinsen wirklich?
Die Bauzinsen in Deutschland hängen nicht einfach an einem Schalter der EZB – auch wenn das oft suggeriert wird. In Wahrheit ist das Zinsniveau das Ergebnis mehrerer überlagerter Faktoren, die sich gegenseitig verstärken oder ausgleichen können.
Bundesanleihen und Kapitalmarkt
Das ist der vielleicht wichtigste Einzelwert.
Denn Banken orientieren sich bei der Kalkulation von Bauzinsen vor allem an den langfristigen Kapitalmarktzinsen – und dazu gehört insbesondere die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen. Warum das so ist? Wenn der Staat sich für 10 Jahre zu 2,6 % Geld leihen kann, wird keine Bank einem Häuslebauer für denselben Zeitraum unterhalb dieses Wertes einen Kredit geben – außer sie subventioniert das aus anderen Einnahmen.
Aktueller Stand (Juni 2025): Die Rendite liegt stabil bei etwa 2,6 % – das erklärt, warum Bauzinsen gerade kaum Luft nach unten haben.
Pfandbriefe und Refinanzierungskosten der Banken
Banken vergeben Hypothekendarlehen nicht aus der Portokasse – sie refinanzieren diese über den Kapitalmarkt, vor allem über sogenannte Pfandbriefe.
Das sind festverzinsliche Wertpapiere, die mit Immobilien besichert sind. Wenn also die Refinanzierungskosten der Banken steigen, steigen auch die Bauzinsen. Und umgekehrt. Die Spreads zwischen Pfandbriefen und Bundesanleihen sind dabei oft ein Frühindikator für Zinstrends im Immobilienkreditbereich.
Inflation
Steigende Inflation sorgt dafür, dass Investoren höhere Zinsen fordern, um den realen Wert ihrer Geldanlage zu sichern. Entsprechend steigen auch die Kapitalmarktzinsen – und damit indirekt die Bauzinsen. Aktuell liegt die Inflation in Deutschland bei rund 2,2 % (Stand März 2025) – also nahe am EZB-Ziel. Solange die Inflation nicht wieder deutlich anzieht, dürfte dieser Faktor in den kommenden Monaten eher stabilisierend wirken.
Konjunktur
Wächst die Wirtschaft, steigt meist auch die Kreditnachfrage – was die Zinsen tendenziell steigen lässt. In einer schwachen Konjunktur sinkt die Nachfrage, und die Zinsen können sich entspannen. 2025 bleibt wirtschaftlich verhalten: Die KfW rechnet mit einem leicht negativen BIP von –0,2 %. Das wirkt leicht dämpfend auf die Zinsen – aber nicht durchschlagend, solange die Kapitalmarktrenditen stabil bleiben.
Geopolitische Ereignisse und Unsicherheiten
An den Märkten regieren nicht nur Zahlen, sondern auch Stimmungen. Handelskonflikte, Energiepreise, Wahlen, Kriege – all das kann zu Flucht in sichere Anlagen wie deutsche Staatsanleihen führen. Und das hat wieder Rückwirkungen auf die Renditen – und damit auf die Bauzinsen.
Beispiel: Im März 2025 ließ die Ankündigung eines riesigen Investitionsprogramms durch Union und SPD die Anleiherenditen um 0,3 % nach oben schnellen – die Bauzinsen zogen innerhalb weniger Tage mit.
Mittelfristiger Ausblick: Was passiert mit den Bauzinsen bis Ende 2025?
Aus heutiger Sicht rechne ich persönlich nicht mehr mit einem spürbaren Rückgang der Bauzinsen im weiteren Jahresverlauf. Die Rahmenbedingungen sprechen vielmehr für eine Seitwärtsbewegung – mit leichten Schwankungen, aber ohne klare Trendwende nach unten.
Die Mehrheit der Experten sieht es ähnlich: Die Prognosen der Interhyp, des Dr. Klein Expertenrats und anderer Marktbeobachter gehen davon aus, dass sich die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen bis Ende 2025 in einem Korridor zwischen 3,0 und 4,0 Prozent bewegen werden – die meisten erwarten sogar eher 3,5 bis 4,0 Prozent, also leicht über dem aktuellen Niveau.
Ein echter Zins-Schock, wie wir ihn 2022 erlebt haben, gilt derzeit als unwahrscheinlich. Aber auch das Comeback der Bauzinsen unter 2 Prozent ist realistisch betrachtet vom Tisch. Dafür ist die Inflation noch zu präsent, die Kapitalmarktzinsen zu stabil – und die geldpolitische Lockerung durch die EZB verläuft zu moderat, um die Bauzinsen kurzfristig stark zu drücken.
Ich sehe aktuell kein überzeugendes Szenario, das die Zinsen nochmals in Richtung 2,5 % oder darunter schieben würde.
Im Gegenteil: Die strukturellen Belastungen (z. B. höhere Staatsausgaben, geopolitische Risiken, langsamer Konjunkturaufschwung) sprechen eher dafür, dass sich das heutige Niveau als neues Normal verfestigt.
Fazit: Lohnt es sich, noch zu warten?
Ich sehe keinen realistischen Grund, warum Bauzinsen in diesem Jahr nochmal deutlich fallen sollten. Die EZB kann zwar weiter senken – aber die langfristigen Zinsen sind längst von anderen Faktoren abhängig: Staatsausgaben, globale Risiken, Kapitalmärkte.
Wer finanziert, muss nicht auf ein Schnäppchen hoffen, sondern braucht Planungssicherheit. Und die ist aktuell durchaus machbar – mit Zinsbindungen ab 3,5 %. Klingt nicht spektakulär. Ist aber langfristig solide.
Die Niedrigzinsphase ist vorbei. Wer heute zu 3,x Prozent finanziert, finanziert im historischen Vergleich immer noch günstig – und vor allem realistisch.
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