Die Bauzinsen durchbrechen die 4-Prozent-Marke: Die Immobilienfinanzierung wird durch die hohe Inflation massiv verteuert. (KI-Bild: ftd.de-Redaktion mit Magnific AI)
Berlin/Lübeck – Der Traum vom Eigenheim rückt für viele in weite Ferne. Wer aktuell eine Immobilie finanzieren möchte, muss einen massiven Preisschock bei den Krediten verkraften. Die Bauzinsen kletterten letzte Woche auf 4,25 Prozent. Der Anleihemarkt ist extrem angespannt, geopolitische Verwerfungen treiben die Kosten. Wird das eigene Haus für Normalverdiener bald unbezahlbar?
Die aktuellen Zinskonditionen zeigen ein klares Bild. Bei drklein.de liegt der effektive Topzins für 10-jährige Darlehen bei 4,05 Prozent. Der Konkurrent interhyp.com verzeichnet für 10-jährige Kredite aktuell einen Durchschnitt von 4,21 Prozent. (Stand: 14. September 2026)
Die Kurve zeigt nach oben. Ein massiver Zinsanstieg treibt die Kreditkosten hoch und markiert laut barkowconsulting.com den höchsten Stand seit dem 5. Mai 2011. Die Erwartung einer höheren und länger anhaltenden Inflation sowie struktureller globaler Aufwärtsdruck befeuern diese Verteuerung.
Immobilienmarkt: Darlehensvergabe und Preisentwicklung
Dabei hatte sich das Finanzierungsgeschäft im 1. Halbjahr 2026 erholt. Die Pfandbriefbanken vergaben neue Immobiliendarlehen in Höhe von 80,4 Milliarden Euro, ein Anstieg von 8,5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Davon entfielen 50,1 Milliarden Euro auf Wohnimmobilien. Dennoch liegt die Darlehensvergabe weiterhin deutlich unter den Volumina, die vor der Zinswende den Markt prägten.
Der Preisanstieg am Immobilienmarkt verlor derweil an Schwung. Im 2. Quartal 2026 stiegen die nominalen Preise für Eigentumswohnungen lediglich um 0,3 Prozent und für Einfamilienhäuser um 1,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Bei Mehrfamilienhäusern gingen die Preise sogar zurück.
Entscheidend ist hier jedoch die inflationsbereinigte Betrachtung, wie aus dem neuesten Greix-Kaufpreisindex hervorgeht. Gemessen in aktueller Kaufkraft verloren Eigentumswohnungen 2,1 Prozent, Einfamilienhäuser 0,7 Prozent und Mehrfamilienhäuser sogar 5,9 Prozent an Wert.
Prognose für Immobilienfinanzierung und globale Risiken
Für die kommenden Wochen und Monate liefert das Interhyp-Zinspanel eine stark uneinheitliche Konsensprognose. Auf kurze Sicht von 1 bis 2 Monaten rechnen 50 Prozent der befragten Experten mit weiter steigenden Bauzinsen, während die andere Hälfte von einer Seitwärtsbewegung ausgeht. Mit Blick auf das Jahresende 2026 drittelt sich das Panel exakt, denn jeweils rund 33 Prozent der Banken erwarten steigende, gleichbleibende oder wieder fallende Zinsen.
Experten raten angesichts dieser Unsicherheiten zu einer realistischen Kalkulation ohne falsche Hoffnungen. „Käuferinnen und Käufer sollten sich darauf einstellen, dass das Niveau vorerst oberhalb der 4-Prozent-Marke bleibt“, meint Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp-Gruppe.
Zusätzliches Risiko birgt das geopolitische Umfeld, das als entscheidender Treiber für die Inflation fungiert. Der Brent-Ölpreis kletterte heute zeitweise auf über 109 US-Dollar. Die Eskalation im Iran-Konflikt, Erfolge der Huthi-Rebellen im Jemen und die Beschädigung einer zentralen Pipeline vom Persischen Golf zum Roten Meer schüren globale Verknappungssorgen beim Ölangebot.
EZB Leitzins: Geldpolitik treibt Renditen der Staatsanleihen
In diesem schwierigen Umfeld hat die Europäische Zentralbank vergangene Woche gehandelt und die Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte hochgesetzt. Angesichts einer Inflationsrate im Euroraum von 3,3 Prozent hatten Ökonomen diesen Schritt erwartet. Der Einlagenzins steht nun bei 2,5 Prozent.
Der wichtigste Vorläuferindikator für die Baufinanzierung, die Rendite der 10-jährigen deutschen Bundesanleihe, spiegelt den Druck drastisch wider. Sie kletterte zuletzt auf über 3,5 Prozent und erreichte das höchste Niveau seit 2009. Da Banken ihre Immobilienkredite über Pfandbriefe refinanzieren, die eng an diese Bundesanleihen gekoppelt sind, treibt dieser massive Renditeanstieg die Bauzinsen unmittelbar nach oben.
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