Betongold reloaded: Mit diesen 5 Fonds und ETFs günstig in Immobilienaktien einsteigen

Immobilienaktien haben seit 2020 rund 70 Prozent an Wert verloren, offene Immobilienfonds froren Auszahlungen ein und die Zinswende traf die Branche mit voller Wucht. Doch jetzt kehrt die Vernunft an den Immobilienmarkt zurück. 8 Leitzinssenkungen der EZB, eine Wohnungslücke von 800.000 Einheiten und Mietpreise in Berlin, die sich binnen eines Jahrzehnts verdoppelt haben, schaffen die Basis für ein Comeback. Eine Analyse, warum börsennotierte Immobilienwerte jetzt die klügere Wahl sind als offene Fonds – und welche ETFs und Fonds das Rennen machen könnten.

Vom Boom zur Baisse: Wie der perfekte Sturm die Branche traf

Bis Anfang 2020 galten Immobilienaktien als sichere Häfen für Renditejäger. Doch dann traf eine Serie von Schocks die Branche, denn die Corona-Pandemie leerte Büroflächen, der Ukraine-Krieg trieb die Energiepreise in die Höhe und die Inflation zwang die EZB zu einer dramatischen Zinswende.

Die Folge war ein Blutbad an den Börsen. So sah sich beispielsweise der deutsche Immobilienriese Vonovia gezwungen, seine Portfoliobewertung um 7 Milliarden Euro zu korrigieren und verlor zwischen Sommer 2021 und 2023 satte 70 Prozent an Börsenwert. Es folgte eine Phase der Neubewertung – nicht nur der Immobilien, sondern auch der Geschäftsmodelle.

Warum Wohnimmobilien den Wendepunkt markieren

Während Gewerbeimmobilien mit Leerständen kämpfen, sieht es auf dem Wohnungsmarkt ganz anders aus. In deutschen Metropolen gibt es schätzungsweise eine Angebotslücke von 800.000 Wohnungen. Diese strukturelle Knappheit treibt die Mieten in schwindelerregende Höhen. So stieg der durchschnittliche Mietpreis in Berlin von 8,10 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2014 auf 16,35 Euro im Jahr 2023 – eine Verdoppelung binnen eines Jahrzehnts.

In München werden inzwischen sogar 20 Euro pro Quadratmeter erreicht. Für börsennotierte Wohnungsunternehmen bedeutet dies stetig steigende Cashflows. Langfristige Mietverträge mit inflationsabhängigen Anpassungsklauseln sorgen dafür, dass diese Erträge stabil sind und nicht dem Kaufkraftverlust unterliegen.

Die Zinswende als Game-Changer

Seit Mitte 2024 hat die Europäische Zentralbank den Leitzins achtmal gesenkt und damit eine entscheidende Wende eingeleitet. Der aktuelle Satz von 2,0 Prozent entlastet hoch verschuldete Immobilienkonzerne spürbar. Günstigere Refinanzierungskosten und eine wiederbelebte Nachfrage nach Wohnimmobilien sind die Grundlage für eine nachhaltige Erholung.

Eine Studie von Wüest Partner zeigte kürzlich, wie Zinssenkungen in der Schweiz die Preise für Eigentumswohnungen um 4,2 Prozent steigen ließen. In Deutschland deutet sich ein ähnlicher Mechanismus an. Geringere Zinsen stärken die Nachfrage, während das Angebot knapp bleibt – eine ideale Konstellation für steigende Bewertungen.

Börsennotiert schlägt offen: Die Liquiditätsfalle umgehen

Anleger, die in den vergangenen Jahren in offene Immobilienfonds investiert haben, mussten schmerzlich erfahren, was Illiquidität bedeutet. Gesetzliche Rückgabebeschränkungen und Bewertungsunsicherheiten führten dazu, dass Investoren teilweise mehrere Jahre auf ihre Auszahlungen warten mussten. Bei börsennotierten Immobilienfonds und ETFs ist die Situation ganz anders. Sie bieten nicht nur tägliche Handelsmöglichkeiten, sondern auch eine transparente Preisbildung, die den tatsächlichen Marktkräften folgt. Wahre Liquidität existiert eben nur an der Börse.

5 Wege, um in Immobilienaktien zu investieren

iShares European Property Yield UCITS ETF: Europas Immobilien-Bluechips

Le iShares European Property Yield UCITS ETF (ISIN: IE00B0M63284) setzt auf europäische Qualitätsimmobilien mit Fokus auf Dividendenrendite. Mit einem Volumen von rund einer Milliarde Euro bildet der ETF den FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe ex UK Dividend+ Index ab und hält Positionen in etwa 50 Unternehmen. Die Schwergewichte im Portfolio lesen sich wie das Who-is-Who der europäischen Immobilienbranche: Vonovia (16,8 Prozent), Swiss Prime Site (7,9 Prozent) und Unibail-Rodamco-Westfield (6 Prozent) führen die Liste an. Geografisch dominiert Deutschland mit 24 Prozent, gefolgt von Frankreich (20 Prozent) und der Schweiz (18 Prozent). Bei laufenden Kosten von 0,40 Prozent und vierteljährlichen Ausschüttungen hat der ETF seit Jahresbeginn bereits 8 Prozent zugelegt.

 

VanEck Global Real Estate UCITS ETF: Globale Betonwerte für 0,25 Prozent Gebühr

Wer global diversifizieren möchte, findet im VanEck Global Real Estate UCITS ETF (ISIN: NL0009690239) eine interessante Alternative. Für nur 0,25 Prozent Kostenquote bietet dieser Zugang zu 100 führenden Immobilienunternehmen weltweit. Über 2 Drittel des Fonds sind in den USA investiert, wo REITs wie Welltower (8,1 Prozent) und Prologis (8,0 Prozent) das Bild prägen. Japan folgt mit 11 Prozent, während Australien und Großbritannien den Rest abdecken.

 

Janus Henderson Pan European Property Equities Fonds: aktiv geführt und konzentriert

Aktive Manager setzen derweil auf konzentrierte Strategien. So fokussiert sich der Janus Henderson Pan European Property Equities Fonds (ISIN: LU0088927925) auf 30 bis 35 europäische Immobilienaktien, wobei der Schwerpunkt auf Wohn- und Logistikimmobilien liegt. Mit Vonovia und Segro (jeweils rund 9 Prozent) sowie LEG Immobilien (5,6 Prozent) setzen die Fondsmanager Guy Barnard und Nicolas Scherf auf etablierte Unternehmen mit langfristigen Mietverträgen.

 

Nordea Global Real Estate Fund: Logistik- und Healthcare-Immobilien weltweit

Geoffrey Dybas und Frank Haggerty gehen mit dem Nordea Global Real Estate Fund (ISIN: LU0705259769) noch weiter. Der Fonds investiert weltweit in 50 bis 60 REITs. Zwei Drittel der Allokation entfallen auf die USA, wo Unternehmen wie Prologis, Welltower und Equinix von den Trends Logistik, Gesundheitsimmobilien und Rechenzentren profitieren. Mit einer Performance von 24,9 Prozent über 5 Jahre hat der Fonds seine Stärke unter Beweis gestellt.

 

Axa Aedificandi: europäische Immobilienwerte mit Aufwertungspotenzial

Frédéric Tempel, der Manager des AXA Aedificandi AC (ISIN: FR0000172041), legt den Fokus des Fonds auf europäische Wohnungsaktien. Der seit 2003 am Markt erhältliche Fonds konzentriert sich unter anderem auf französische, deutsche und spanische Wohnungsunternehmen, die überwiegend ältere Bestände mit Wertsteigerungspotenzial in ihrem Portfolio halten. Mit laufenden Kosten von 1,67 Prozent ist er zwar teurer als ETF-Lösungen, dafür bietet er aber gezieltes Stock-Picking.

 

Chancen und Risiken: Eine nüchterne Betrachtung

Die aktuelle Situation bietet eine seltene Konstellation von Chancen: Günstige Bewertungen, fallende Zinsen und strukturelle Knappheit im Wohnungssegment bilden ein starkes Fundament für die Erholung. Viele Immobilienaktien notieren noch unter ihrem Buchwert, und Dividendenrenditen von 4 Prozent und mehr sind keine Seltenheit. Doch die Risiken bleiben real.

Eine erneute Zinswende der EZB könnte die Refinanzierungskosten wieder erhöhen. Politische Regulierungen wie die Mietpreisbremse oder verschärfte ESG-Vorgaben belasten die Erträge. Leerstände in Büroimmobilien durch Homeoffice sind weiterhin ein ungelöstes Problem. Zudem sind globale Fonds zusätzlichen Währungsrisiken ausgesetzt.

Fazit: Die Ära der irrationalen Abwertung ist vorbei

Immobilienaktien haben den schmerzhaftesten Abschwung ihrer jüngeren Geschichte hinter sich. Was folgt, ist jedoch keine spekulative Rally, sondern eine Rückkehr zur rationalen Bewertung. Getrieben von Zinssenkungen, struktureller Knappheit und transparenten Geschäftsmodellen bieten börsennotierte Immobilienwerte heute das, was offene Fonds nicht liefern können: Liquidität, Transparenz und faire Bewertungen.

Anleger, die jetzt einsteigen, spekulieren nicht, sondern setzen auf die fundamentale Unterbewertung einer systemrelevanten Assetklasse. Die Talsohle ist durchschritten, und es geht möglicherweise wieder aufwärts.

Clause de non-responsabilité:
Pas de conseils en investissement. Aucun appel pour acheter ou vendre des titres.

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